Батареи в многоквартирном доме: частное или общее имущество?

Введение

Мы обсудим батареи в многоквартирных домах: являются ли они частным или общим имуществом? Также разберем, кто несет ответственность за содержание, ремонт и замену батарей внутри квартиры собственника, а также за последствия аварий на таких батареях.

Частное или общее имущество?

Чтобы определить, является ли батарея частным или общим имуществом, нужно обратить внимание на её подключение. Если батарею можно полностью отключить от стояка с помощью регулировочных кранов, она считается частным имуществом собственника квартиры. Если у батареи только один кран и он не позволяет полностью отключить батарею от стояка, такая батарея считается общим имуществом собственников многоквартирного дома, так как кран регулирует подачу теплоносителя, но полностью не отсекает батарею.

Определение принадлежности крана

Если на вашей батарее есть два крана (верхний и нижний), позволяющие полностью отключить батарею от стояка, то батарея является частным имуществом. В случае, если кран является отсечным и батарею можно полностью отключить от снабжения тепловым ресурсом, то батарея является частным имуществом, а отсечные краны и стояк являются общим имуществом. Управляющие организации, ТСЖ и УК обязаны нести ответственность за содержание стояка, ответвления от стояка и отсечных кранов.

Некоторые конструкции батарей предполагают наличие только одного крана, который также может быть отсечным. Если у вас возникают сомнения, является ли кран отсечным или регулировочным, пригласите специалистов для консультации.

Нормативные акты и судебная практика

Все вышеописанное подтверждается нормативными актами и судебной практикой. Основной нормативный акт – это 491-е постановление, которое четко определяет границы общего имущества и его состав. Верховный суд еще в 2009 году пришел к выводу, что общее имущество однозначно будет считаться теми батареями, которые находятся в местах общего пользования и обогревают подъезды. Что касается батарей внутри квартир, они являются частным имуществом только при наличии отсечных кранов. Если отсечных кранов нет, батарею невозможно отделить от стояка, а значит, она является общим имуществом.

Минстрой в своем письме также подтвердил эти выводы (Письмо Минстроя России от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04). Определение Верховного Суда (Решение Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2009 N ГКПИ09-725)

Ответственность за батарею

Если батарея была заменена собственником и конструкция батареи была изменена (например, установлены отсечные краны), важно определить, как были произведены эти работы – самовольно или через согласование с управляющей компанией. Управляющая компания должна не менее двух раз в год производить осмотр общего имущества. Если управляющая организация проводит осмотр общего имущества внутри квартир собственников, она может выявить подобные вмешательства.

Если управляющая компания не знала о вмешательстве и не давала согласия на такие работы, а у собственника нет согласования перепланировки, управляющая компания должна составить акт о самовольных действиях собственника. В этом случае управляющая компания не несет ответственности за такую батарею и отсечные краны.

Для законного проведения работ необходимо получить согласие управляющей компании и согласовать процедуру переустройства в администрации. Согласие на изменение общего имущества может дать только общее собрание собственников. Это согласие должно быть дано всеми 100% собственников многоквартирного дома, что является практически невозможным.

В случае отсутствия согласия установленные краны и батарея не считаются частным имуществом. Управляющая компания фиксирует вмешательство и не несет ответственности за последствия, так как это остается общим имуществом. Собственник будет нести ответственность за все последствия вмешательства до тех пор, пока не переведет все в первоначальное состояние.

Если управляющая компания не осматривает общее имущество и не выявляет подобные вмешательства, она будет нести ответственность за все последствия. В суде управляющей компании будет сложно доказать, что вмешательство произведено собственником.