Изменения в ЖКХ в 2024 году: обзор законодательных новшеств и судебной практики

В 2024 году в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) России произойдут важные изменения. Они затронут как полномочия органов управления многоквартирными домами, так и правила заключения и расторжения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями, а также порядок проведения внеплановых проверок и контрольных мероприятий. В этой статье мы подробно рассмотрим ключевые новшества и тенденции судебной практики, опубликованные Верховным Судом.

Расширение полномочий Совета многоквартирных домов

Одним из значительных изменений является расширение полномочий председателей Советов многоквартирных домов. Ранее председатели могли действовать в интересах всех собственников многоквартирного дома в суде только по ограниченному кругу вопросов. Теперь их полномочия будут определяться собранием собственников. Решение об этом принимается большинством в 50% голосов от кворума. Таким образом, оформление доверенности от каждого собственника больше не требуется.

Изменения в правилах прямых договоров

Сразу два важных изменения коснулись статьи 44 и 157.2 Жилищного кодекса РФ, касающихся прямых договоров:

Срок начала действия прямых договоров

На общем собрании собственники должны определить не только сам переход на прямые договоры, но и дату их вступления в силу. Если дата не определена, договоры вступают в силу через 90 дней после получения ресурсоснабжающей организацией протокола собрания.

Расторжение прямых договоров

Теперь прямые договоры могут быть расторгнуты только при 100% согласии всех собственников. Это можно сделать двумя способами: путем подачи заявлений от всех собственников или решением общего собрания, где все собственники голосуют «за».

Мораторий на внеплановые проверки

На 2024 год продлено действие постановления правительства №336, касающееся моратория на проведение внеплановых проверок и контрольных мероприятий. Это постановление обеспечивает стабильность для управляющих компаний, позволяя им избегать внеплановых инспекций.

Освобождение от оплаты комиссионного вознаграждения

Важное изменение коснулось статьи 20, касающейся освобождения социально нуждающихся категорий собственников от оплаты комиссионного вознаграждения, взимаемого банками и платежными агентами при оплате жилищно-коммунальных услуг. Однако освобождение будет предоставляться только определенной категории собственников, список которых установит правительство РФ.

Начисление пеней за просрочку оплаты ЖКУ

С 1 января 2024 года вводится новое правило начисления пеней за просрочку оплаты жилищно-коммунальных услуг. Пеня будет рассчитываться по стандартным ставкам ЦБ РФ, что делает оплату долгов значительно дороже. Ранее действовавшая ставка в 95% отменяется.

Установка кондиционеров и абонентские ящики

Верховный суд отметил несколько ключевых моментов:

Установка кондиционеров

Установка кондиционеров возможна только по решению общего собрания собственников, где за проголосуют две трети всех собственников.

Абонентские ящики

Абонентские ящики являются общим имуществом, следовательно, их содержание возложено на управляющие организации.

Прямые договоры на горячее водоснабжение

Верховный суд разъяснил, что в домах, где приготовление горячей воды осуществляется с использованием общего имущества (ИТП или бойлеры), заключение прямых договоров невозможно. Исполнителями коммунальных услуг в таких домах остаются управляющие компании, ТСЖ или ЖСК.

Реконструкция и перепланировка

Судебная практика подтвердила важные аспекты реконструкции и перепланировки жилых помещений:

Реконструкция

Изменение параметров квартиры (например, объединение нескольких квартир) считается реконструкцией и требует согласия всех собственников.

Замена балконного блока

Замена балконного блока не является реконструкцией и не требует специального согласования.

«Мокрые точки»

Размещение санузлов над жилыми помещениями (включая кухни-ниши) запрещено.

Перевод помещений

Перевод помещений из жилых в нежилые требует согласования реконструкции, если затрагиваются несущие конструкции здания.

Тамбурные двери и аренда помещений

Суд подчеркнул, что установка тамбурных дверей и передача в аренду таких помещений возможны только при соблюдении требований пожарной безопасности и согласии всех собственников.

Альтернативные источники теплоснабжения

Администрации могут отказать в переустройстве квартир для перехода на альтернативные источники теплоснабжения, если это не предусмотрено схемой теплоснабжения города или региона.

Заключение

В 2024 году в ЖКХ вводятся значительные изменения, направленные на улучшение управления многоквартирными домами и упрощение процедур для собственников. Новшества в законодательстве и судебной практике требуют внимательного изучения и понимания, чтобы эффективно их применять. Управляющим компаниям и собственникам следует быть в курсе этих изменений для успешного решения возникающих вопросов.