Специальный счет или счет регионального оператора для капитального ремонта: что выбрать и в чем разница?

Введение

Сбор и использование средств на капитальный ремонт является важной частью управления многоквартирными домами. В данной статье мы рассмотрим основные отличия между накоплением средств на специальном счете капитального ремонта и в фонде регионального оператора. Эти различия критичны для собственников жилья, так как они влияют на контроль, ответственность и возможности использования собранных средств.

Региональная программа капитального ремонта

Прежде чем углубляться в отличия, важно понять, что и средства специального счета, и средства регионального оператора могут использоваться только в соответствии с региональной программой капитального ремонта. Собственники или региональный оператор должны руководствоваться этой программой, которая определяет виды работ и сроки их выполнения для каждого многоквартирного дома.

Основные отличия между специальным счетом и счетом регионального оператора

1. Владение и контроль средств

Специальный счет

Средства на специальном счете принадлежат конкретному многоквартирному дому. На каждый дом открывается отдельный счет, даже если они находятся под управлением одной управляющей компании или ТСЖ. Решения о расходовании средств принимают только собственники данного дома.

Счет регионального оператора

Средства, собранные у регионального оператора, принадлежат ему, а не конкретному дому. Региональный оператор учитывает средства каждого дома отдельно, но может распределять их на ремонт других домов в соответствии с очередностью и видами работ, предусмотренными региональной программой. Это часто называют "общим котлом".

2. Источники накопления средств

Общие источники

Для обоих типов счетов источники накопления средств включают:

• Платежи собственников за капитальный ремонт.

• Пени за просрочку платежей.

• Бюджетные субсидии.

• Проценты банка за использование денежных средств и депозиты.

Специфические источники для специального счета

Специальный счет может дополнительно пополняться доходами от хозяйственной деятельности дома, например, арендой общего имущества. Решение о таком использовании средств принимается на общем собрании собственников.

3. Заказчик выполнения капитального ремонта

Специальный счет

Владелец специального счета (ТСЖ или управляющая компания) является заказчиком капитального ремонта. Собственники утверждают вид ремонта, сумму, срок проведения и источник оплаты на общем собрании. После этого владелец специального счета заключает договор с подрядчиком и контролирует выполнение работ.

Счет регионального оператора

Региональный оператор выступает заказчиком работ и самостоятельно заключает договоры с подрядчиками. С 1 марта 2023 года, акты выполненных работ должны подписываться представителями собственников, подрядчиком и органом местного самоуправления.

4. Контроль качества проведенного ремонта

Специальный счет

Владелец специального счета и собственники контролируют качество выполненных работ. Для этого можно заключить договор на строительный контроль с организацией, имеющей соответствующие допуски.

Счет регионального оператора

Региональный оператор контролирует качество работ, заключая договоры на строительный контроль. Если собственники считают ремонт некачественным, они могут обратиться в управляющую организацию, которая затем предъявляет претензии региональному оператору или подает иск в суд.

5. Сроки и порядок смены способа накопления средств

Переход от регионального оператора к специальному счету

Для перехода к специальному счету необходимо провести собрание собственников, направить протокол региональному оператору, администрации и жилищной инспекции. Срок передачи средств зависит от регионального законодательства и может достигать одного года.

Переход от специального счета к региональному оператору

Возврат средств к региональному оператору занимает один месяц. Это предусмотрено Жилищным кодексом РФ.

6. Возможность досрочного расходования средств

Специальный счет

Собственники могут принять решение о досрочном расходовании средств на определенные виды работ, предусмотренные региональной программой, на общем собрании.

Счет регионального оператора

Региональный оператор может проводить работы досрочно только в рамках краткосрочных программ. На практике это редко происходит.

7. Особенности процедур и юридические нюансы

Специальный счет

Владелец специального счета может самостоятельно выбирать подрядчика для проведения капитального ремонта. В этом случае не требуется проведение тендеров или аукционов. Собственники дома могут сами определить критерии выбора и контроль за качеством работ.

Счет регионального оператора

Региональный оператор обязан соблюдать определенные процедуры и методики при выборе подрядчиков, что может включать тендеры и аукционы. Это может увеличить сроки и усложнить процесс проведения ремонта, но также обеспечивает дополнительный уровень контроля и конкуренции среди подрядчиков.

8. Ответственность и отчетность

Специальный счет

Владельцы специальных счетов обязаны регулярно предоставлять отчетность в жилищную инспекцию. Это включает информацию о начислениях, расходах и остатках на счету. Невыполнение этих обязанностей может привести к проверкам и санкциям.

Счет регионального оператора

Региональный оператор также обязан предоставлять отчетность, но контроль за средствами и их использование осуществляется централизованно, что снижает нагрузку на конкретные дома.

Заключение

Специальный счет предоставляет больше контроля и гибкости для собственников, но требует большей ответственности за целевое использование средств и регулярного предоставления отчетности. Региональный оператор обеспечивает централизованное управление средствами, что может быть удобнее для домов с низкой платежной дисциплиной.

Правильный выбор способа накопления средств на капитальный ремонт зависит от потребностей и возможностей конкретного многоквартирного дома. Важно учитывать все преимущества и недостатки каждого варианта, чтобы обеспечить эффективное управление и своевременное проведение капитального ремонта.