Квартира с коммунальными долгами: что делать, если купили, пошаговое руководство и советы юриста

Введение

Покупка квартиры – значимое событие в жизни каждого человека. Однако радость от новоселья может омрачиться неожиданными долгами, оставшимися от предыдущего владельца. В данной статье мы разберем, что делать, если вы купили квартиру с долгом, как проверить наличие долгов перед покупкой и как защитить себя от подобных ситуаций в будущем.

Пример из практики

Иван и Ольга купили квартиру в новостройке на вторичном рынке. Сначала они не подозревали о наличии долгов. Однако после переезда получили квитанцию с задолженностью на 50 000 рублей за капитальный ремонт. Продавец уверял, что долгов нет, но предоставить справки отказался. В итоге, им пришлось оплатить долг, а затем обратиться в суд для взыскания суммы с предыдущего владельца. Суд принял их сторону, и долг был возвращен.

Этот пример показывает, насколько важно тщательно проверять документы перед покупкой и прописывать все условия в договоре купли-продажи.

Проверка долгов перед покупкой квартиры

Запрос справок

Перед покупкой квартиры важно убедиться в отсутствии долгов. Для этого необходимо запросить у продавца два ключевых документа:

1. Справка об отсутствии задолженности – этот документ можно получить в управляющей компании, ресурсоснабжающих организациях или у региональных операторов.

2. Квитанции за последние месяцы – в них указывается информация о начислениях и наличии задолженности.

Совместный визит

Чтобы быть полностью уверенным в подлинности документов, рекомендуется совместно с продавцом посетить соответствующие организации для получения справок. Это поможет избежать подделки документов.

Переходят ли долги новому собственнику?

Существует два типа долгов, которые могут быть связаны с квартирой:

1. Долги за жилищно-коммунальные услуги – согласно законодательству, эти долги не переходят к новому собственнику (ст. 210 ГК РФ).

2. Долги за капитальный ремонт – такие долги переходят к новому собственнику вместе с квартирой (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Поэтому важно заранее узнать о наличии таких долгов.

Как избежать покупки квартиры с долгами?

Прописать в договоре

В договоре купли-продажи необходимо прописать, что квартира передается без задолженностей. Укажите все виды услуг, за которые не должно быть долгов, либо обобщите их фразой "жилищно-коммунальные услуги и капитальный ремонт".

Покупка через риелтора или нотариуса

Риелторы не могут официально получить информацию о долгах, поэтому важно, чтобы они включили в договор пункт об отсутствии задолженностей. Нотариусы, в свою очередь, могут запросить информацию о задолженностях, но это не входит в их основные обязанности.

Что делать, если купили квартиру с долгами?

1. Разбор ситуации в управляющей компании – выясните, за какие именно услуги числится долг.

2. Устранение долгов за ЖКУ – если долги за жилищно-коммунальные услуги, потребуйте от управляющей компании убрать их из ваших квитанций.

3. Погашение долгов за капитальный ремонт – эти долги придется оплатить, а затем взыскать с предыдущего собственника через суд, если это предусмотрено договором.

Рекомендации для управляющих компаний

Если квартира с долгами была продана, управляющая компания должна:

1. Создать новый лицевой счет для нового собственника – долги предыдущего собственника не должны переходить к новому.

2. Взыскать долги с предыдущего собственника через суд – подача заявления о выдаче судебного приказа по последнему известному адресу должника.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Как узнать о наличии долгов перед покупкой квартиры?

Запросите у продавца справку об отсутствии задолженности и квитанции за последние месяцы. Также рекомендуется совместно с продавцом посетить соответствующие организации для получения этих документов.

2. Какие долги переходят к новому собственнику?

Долги за жилищно-коммунальные услуги не переходят к новому собственнику. Однако долги за капитальный ремонт переходят к новому владельцу вместе с квартирой.

3. Что делать, если обнаружены долги после покупки квартиры?

Разберите ситуацию в управляющей компании, выясните тип долга. Долги за ЖКУ потребуйте убрать из ваших квитанций. Долги за капитальный ремонт придется оплатить и затем взыскать с предыдущего владельца через суд.

4. Как прописать в договоре отсутствие задолженностей?

В договоре купли-продажи укажите, что квартира передается без задолженностей. Перечислите все виды услуг, за которые не должно быть долгов, либо используйте общую фразу "жилищно-коммунальные услуги и капитальный ремонт".

5. Можно ли избежать покупки квартиры с долгами, через риелтора или нотариуса?

Риелторы не могут официально получить информацию о долгах, но могут включить соответствующие пункты в договор. Нотариусы могут запросить информацию, но это не входит в их основные обязанности. Рекомендуется обсудить и оплатить дополнительные услуги по проверке задолженностей.

Заключение

Покупка квартиры с долгами – неприятная, но разрешимая ситуация. Главное – внимательно проверять документы перед покупкой, прописывать все важные условия в договоре и знать свои права. Эти меры помогут вам избежать финансовых потерь и сохранить спокойствие.

Источники:

1. Статья 210 Гражданского кодекса РФ.
2. Часть 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ.
3. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.
4. Письмо Минстроя России от 01.09.2017 N 31284-АЧ/06.
5. Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2017 N 33-30369/2017.

Эти рекомендации и юридические сноски помогут вам чувствовать себя увереннее при покупке недвижимости и избежать неприятных сюрпризов в виде задолженностей.