Ленивое ТСЖ: может ли ТСЖ заключить договор управления с УК или пользоваться аутсорсингом?

Введение

В последние годы появилось понятие «ленивое ТСЖ», которое не упоминается в законодательстве, но активно используется в практике. В этой статье мы подробно разберем, что такое ленивое ТСЖ, какие функции оно выполняет и как взаимодействует с управляющими организациями и подрядчиками.

Что такое ленивое ТСЖ?

Две ситуации

Существует две ситуации, которые могут быть охарактеризованы как «ленивое ТСЖ»:

1. ТСЖ заключает договор управления с управляющей организацией (УК): В этом случае ТСЖ полностью передает права управления домом УК на основании договора управления.

2. ТСЖ нанимает подрядчиков для выполнения отдельных работ: ТСЖ не нанимает штат работников, а заключает договоры с подрядчиками или индивидуальными предпринимателями для выполнения различных видов работ.

ТСЖ и договор управления с УК

Правовое регулирование

Заключение договора управления с управляющей организацией возможно только с той УК, которая имеет лицензию. Договор управления должен быть включен в реестр лицензии данной управляющей организации и размещен на сайте ГИС ЖКХ.

Функции ТСЖ при заключении договора с УК

При заключении договора управления с УК ТСЖ передает все функции управления домом управляющей организации. В этой ситуации ТСЖ становится номинальной структурой, выполняющей минимальные функции, такие как утверждение сметы доходов и расходов, проведение отчетных собраний и подписывание актов выполненных работ.

Проблемы и риски

Заключение договора управления с УК может привести к ситуациям, когда ТСЖ становится фикцией, а реальные функции управления выполняет только УК. Это может вызвать недовольство среди собственников и потребовать пересмотра условий договора.

ТСЖ и аутсорсинг

Основные принципы

Вторая ситуация, которая также может быть охарактеризована как «ленивое ТСЖ», заключается в том, что ТСЖ не нанимает штат работников, а заключает договоры с подрядчиками для выполнения различных видов работ. В этом случае ТСЖ сохраняет функции управления, но передает выполнение конкретных задач специализированным организациям.

Преимущества и недостатки

• Преимущества: Экономия средств на содержании штата, снижение административных расходов, возможность привлечения высококвалифицированных специалистов для выполнения конкретных задач.

• Недостатки: Необходимость тщательного контроля за работой подрядчиков, возможные риски невыполнения обязательств подрядчиками.

Заключение договоров с подрядчиками

Основные правила

При заключении договоров с подрядчиками ТСЖ должно учитывать следующие моменты:

• Согласование условий договора: Все условия должны быть подробно прописаны, включая объемы работ, сроки выполнения и ответственность сторон.

• Контроль за выполнением работ: ТСЖ должно осуществлять регулярный контроль за работой подрядчиков, проводя инспекции и принимая акты выполненных работ.

• Финансовая отчетность: Важно вести точный учет всех расходов и доходов, связанных с работой подрядчиков, и предоставлять отчетность собственникам.

Защита интересов собственников

Решение общего собрания

Для защиты интересов собственников и предотвращения злоупотреблений полномочиями правления ТСЖ, целесообразно передать полномочия заключения договоров управления на общее собрание членов ТСЖ. Это позволит собственникам активно участвовать в принятии решений и контролировать действия правления.

Юридическая поддержка

ТСЖ должно иметь юридическую поддержку для правильного оформления договоров и защиты своих интересов в случае возникновения споров с подрядчиками или управляющей организацией.

Заключение

Ленивое ТСЖ — это неформальное понятие, которое описывает две разные ситуации: передачу всех функций управления УК или использование аутсорсинга для выполнения отдельных работ. Каждая из этих ситуаций имеет свои преимущества и недостатки, и выбор подходящего варианта зависит от конкретных условий и предпочтений собственников. Важно учитывать правовые аспекты, тщательно оформлять договоры и вести регулярный контроль за выполнением работ.